【2026 最新指南】都市更新是什麼？一次了解都更流程、優缺點、自主都更與常見問題

7月26日

讀畢需時 4 分鐘

已更新：1天前

近年來台灣老屋比例持續攀升，特別是臺北市屋齡超過 30 年以上的住宅占比極高。面對建築物結構老化、耐震能力不足、缺乏電梯與公共設施不完善等問題，「都市更新（都更）」與「危老重建」已成為提升居住安全、改善生活品質的核心解決方案。

本文由社團法人台北市居住容易發展協會專業團隊為您整理，帶您一次看懂都市更新方式、完整推動流程、優缺點分析以及住戶最常見的實務疑問。

什麼是都市更新？

根據《都市更新條例》，都市更新是指在指定之都市更新地區或單元內，由政府、民間實施者（建商）或土地所有權人（住戶自主）共同推動，透過重建、整建或維護三種型態，達到改善老舊社區居住環境、強化結構安全、增進公共利益與提升都市機能之目的。

都市更新絕非單純「拆房子蓋新大樓」，其涵蓋範疇包含：

依《都市更新條例》規定，都更主要分為以下三種方式：

一個完整的都市更新案通常包含以下 8 個關鍵階段：

備註：推動時程因案件規模、同意比例與審議流程而異，一般約需 3 至 7 年不等。

答案是：不一定！

傳統都更常由建商擔任「實施者」（建商合建），但近年來愈來愈多社區選擇「自主都更」。

自主都更是由土地及合法建物所有權人（住戶）自行籌組「都市更新會」，把主導權掌握在自己手中。住戶可自行遴選委託專業的都市更新顧問、建築師、估價師及地政士團隊協助規劃執行。

不需要 100% 同意。依《都市更新條例》規定，達到法定同意門檻（依劃定更新地區或未劃定地區，同意比例門檻約為 75% 至 80% 以上）即可送件審議。但若選擇《危老重建條例》，則通常需要 100% 土地及合法建物所有權人同意。

可以！以臺北市與新北市為例，政府皆有針對老舊公寓提供「增設電梯」、「整建維護（外牆拉皮）」及「耐震弱層補強」等專案補助方案，最高補助金額可達數百萬元，能大幅減輕住戶負擔。

建議第一步先進行社區內部意願調查，並向專業的都市更新推動機構或顧問團隊諮詢。透過專業團隊進行初期效益評估與法令解說，能有效降低住戶疑慮並加速整合。

社團法人台北市居住容易發展協會致力於推廣都市更新、危老重建、弱層補強與居住品質提升。我們擁有具備國家認證資歷的資深都市更新推動師與專業顧問團隊，提供以下服務：

若您對自家老屋都市更新、自主都更流程或政府補助申請有任何疑問，歡迎聯繫社團法人台北市居住容易發展協會，讓專業團隊協助您打造安全、舒適的理想家園。