都市更新一定要80%同意嗎？臺北市都更同意比例怎麼算？地主一次看懂
- Sandra Tseng
- 19小时前
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前言
「我們社區只要80%的人同意，就可以都更了嗎？」
這可能是都市更新住戶最常問的問題之一。
但實際上，都市更新的「同意比例」並不是單純計算「有多少住戶說同意」。
都市更新條例及臺北市相關規定，會依不同階段、不同更新方式及不同案件條件，計算所有權人人數、土地面積及合法建築物面積等不同項目的同意比例。
因此：
「80%住戶同意」不一定等於「都市更新已經取得80%同意」。
一、都市更新為什麼需要計算同意比例？
都市更新涉及土地及建築物所有權人的財產權益，因此法律會設計一定的同意門檻。
簡單來說，就是希望：
有足夠的多數所有權人支持 → 才能依法推動都市更新。
但是不同階段的門檻並不完全相同。
例如：
籌組都市更新會
申請事業概要
都市更新事業計畫
權利變換
不同更新地區類型
都可能有不同的計算方式。
二、成立都市更新會需要多少同意？
如果社區要採「自行組織都市更新會」方式推動，首先要了解的是：
籌組更新會的同意比例，與後續都市更新事業計畫的同意比例並不相同。
臺北市都市更新處目前說明，自行組織都市更新會同意書，是同意籌組都市更新會實施都市更新事業，並不代表已經同意都市更新事業計畫。
目前籌組更新會須統計私有土地及私有合法建築物所有權人的人數與面積同意比例，並達都市更新條例第22條相關門檻；臺北市都市更新處 FAQ 說明，公劃及非公劃更新地區皆須超過50%。
所以可以簡單理解為：
籌組更新會 ≠ 已經完成都市更新同意。
三、都市更新事業計畫又需要多少同意？
這是另一個階段。
當更新會或其他實施者進入都市更新事業計畫階段，就要依都市更新條例第37條計算同意比例。
臺北市都市更新處目前說明：
公劃更新地區：超過75%
非公劃更新地區：超過80%
而且不是單純看「住戶人數」，還需要依規定計算土地及合法建築物的面積同意比例。
因此大家常聽到的：
「都更要80%同意」
其實只是非常簡化的說法。
真正判斷時，還需要看：
人數＋土地面積＋合法建築物面積＋案件類型＋更新地區條件。
四、為什麼「80%住戶」不一定等於80%同意？
舉一個簡單例子。
假設社區有100位所有權人。
其中：
80人同意
20人不同意
表面上看起來就是80%同意。
但是都市更新的同意比例不是只看這一個數字。
還要進一步確認：
同意人的土地持分多少？
同意人的合法建築物面積多少？
是否涉及公同共有？
更新範圍是否完整？
是否符合相關法定計算方式？
所以不能直接用：
80人 ÷ 100人 = 都更80%
來判斷案件是否達到法定門檻。
五、公同共有的房子怎麼計算？
這也是社區非常容易搞錯的地方。
如果土地或建物是「公同共有」，同意比例有特別的計算方式。
臺北市都市更新處 FAQ 說明，公同共有的情形，會依同意的公同共有人數，占該公同共有全體人數的比例，再乘以該公同共有部分面積計算同意面積。
例如：
某筆土地：
面積90平方公尺
公同共有人3人
其中2人同意
那麼可計入的同意面積可能是：
90 × 2 ÷ 3 = 60平方公尺
因此，社區在計算同意比例時，不能只拿戶數表來算。
六、如果有人不同意，可以阻止都市更新嗎？
這也是非常重要的問題。
答案是：
不一定。
都市更新制度並不是要求所有人都必須100%同意，部分案件在達到法定同意比例後，可以依法推動。
但是不同意的所有權人仍然具有表達意見及依法參與相關程序的權利。
臺北市都市更新處也提醒，不論是否願意參與都市更新，所有權人都可以透過公聽會、聽證或陳情等方式表達意見。
因此，社區推動都更時，真正重要的不是：
「怎麼把不同意的人排除？」
而是：
「怎麼把不同意的原因找出來？」
七、不同意的住戶最常擔心什麼？
實務上常見的疑問包括：
① 我會分回多少坪？
需要了解更新前權利價值、更新後房地配置及共同負擔等。
② 我要負擔多少錢？
需要進行財務可行性及共同負擔分析。
③ 我的房子會不會變小？
不能只用「坪數」判斷，還需要比較更新前後權利價值。
④ 我可以選哪一戶？
涉及選配規則及更新後房地配置。
⑤ 我不同意是不是就一定要搬？
要依案件採用的實施方式及法定程序判斷。
八、為什麼社區不應只追求「趕快湊到80%」？
這是自主都更非常重要的觀念。
如果住戶只是為了湊足同意比例，而沒有把以下問題講清楚：
建築怎麼蓋？
容積多少？
工程成本多少？
共同負擔多少？
房子怎麼分？
車位怎麼分？
財務是否可行？
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