邁出台北市都市更新的第一步：非公劃區「自行劃定更新單元」條件解析與實務指南

想要推動都市更新，改善老舊的居住環境，卻發現自家社區不在政府公告的「公劃都市更新地區」內嗎？別擔心，這並不代表您的社區與都更絕緣！

在台北市，針對非公劃地區，只要建築物與環境符合特定條件，住戶完全可以透過「自行劃定更新單元」（簡稱自劃單元）來啟動都更程序。取得這個「都更身分」，正是許多老屋迎來重生的關鍵第一步。

什麼是「自行劃定更新單元」？

簡單來說，就是由民間（土地及合法建築物所有權人）主動向臺北市政府提出申請，透過客觀的數據與鑑定，證明自家社區的老舊與危險程度已經達到需要更新的標準，請求政府將該區域劃定為都更單元。完成劃定後，才能接續辦理後續的都市更新事業計畫與權利變換。

台北市申請「自劃單元」必須符合哪些條件？

要成功申請自行劃定，基地必須過關斬將，主要評估標準包含以下三大面向：

1. 基地面積門檻

• 一般情況： 基地面積原則上須達 1,000 平方公尺以上（約 302.5 坪）。

• 特殊情況： 若基地為完整街廓，或符合特定條件（例如鄰接一定寬度之計畫道路），面積達 500 平方公尺（約 151.25 坪）以上即具備基本申請資格。

2. 建築物屋齡與結構安全 更新單元內的建築物必須夠「老」。一般而言，鋼筋混凝土造（RC）需達 30 年以上，加強磚造或鋼鐵造需達 20 年以上。若經專業機構進行結構安全性能初步評估（耐震初評），結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數達二分之一以上，便符合極為關鍵的危老指標。

3. 地區環境狀況評估指標 市府訂有嚴格的環境評估指標，社區必須符合其中幾項（一般地區通常需符合 3 項，若距離捷運站出入口 300 公尺內則僅需符合 1 項），常見的達標指標包括：

• 巷道狹窄： 現有巷道寬度小於 6 公尺的長度，占總長度一半以上，有影響消防救災之虞。

• 缺乏電梯： 4 層樓以上合法建築物，超過一半沒有設置電梯設備。

• 停車位不足： 法定停車位數低於戶數。

• 下水道未接管： 超過一半的建築物未銜接公共污水下水道系統。

萬事起頭難？讓「台北市安居發展協會」助您一臂之力

看完上述密密麻麻的法規與條件，許多住戶往往在第一步就感到無所適從。自劃單元不僅需要法規檢討專業，還需要辦理建築物鑑定、地籍測量，以及最困難的「初步住戶意願整合」（發起通常需要 1/10 以上的產權與人數同意）。

推動都更，您需要專業的團隊來導航。台北市安居發展協會在曾婷婷理事長的帶領下，擁有陣容堅強、實務經驗豐富的資深都市更新推動師團隊，能為住戶提供以下協助：

• 免費初步法規檢討： 團隊會為您的社區進行初步診斷，精準確認基地面積、屋齡及各項環境指標是否符合台北市的自劃條件。

• 協助辦理各項鑑定： 協助媒合專業技師或機構，辦理耐震初評等必要程序，讓數據說話。

• 舉辦社區都更說明會： 凝聚住戶共識是都更的基石。如同我們近期正著手規劃、預計於今年（2026年）4月為松山區敦化段住戶舉辦的都更說明會一樣，我們的專業推動師會親自走入社區，用最淺顯易懂的方式向住戶解說相關權益與流程，化解疑慮。

• 行政流程與計畫代辦： 從撰寫自劃單元申請書、製作專業圖冊，到正式向市府掛件審查，協會團隊將全程陪伴協助，大幅降低住戶的摸索期。

都市更新是一場馬拉松，而「自行劃定更新單元」就是鳴槍起跑的第一步。如果您的社區面臨房屋老舊、漏水、無電梯或消防安全疑慮，請不要猶豫。聯繫台北市安居發展協會，讓專業的團隊成為您的好夥伴，一起為打造安全、舒適的新家園邁出最穩健的第一步！