臺北市防災型都市更新是什麼？哪些老屋可以申請？容積獎勵與申請條件一次看懂
- Sandra Tseng
- 11分钟前
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前言
臺北市許多老舊建築面臨耐震能力不足、建築老化及防災能力不足等問題。
對於這類建築而言，單純進行一般修繕可能無法從根本解決結構安全問題，因此臺北市政府推動「防災型都市更新」，透過都市更新與容積獎勵政策，提高危險或耐震能力不足建築物重建的誘因。
那麼，什麼是防災型都市更新？自己的社區是否符合條件？可以取得多少獎勵？
以下一次說明。
什麼是防災型都市更新？
防災型都市更新，是臺北市為鼓勵耐震能力不足或具有公共安全疑慮的老舊建築加速重建所推動的都市更新政策。
臺北市「防災型都市更新細部計畫」已於民國113年3月28日公告實施，並於民國114年5月9日修訂適用規定。政策核心是透過都市更新及容積獎勵，提高老舊危險建築重建意願。
簡單來說：
老屋耐震不足 → 符合防災型都更條件 → 透過都市更新重建 → 依規定爭取相關容積獎勵。
哪些建築可能符合防災型都更？
目前臺北市公開資料所列的主要適用條件，包括：
1. 位於臺北市都市計畫地區
案件須位於臺北市都市計畫地區，並採都市更新「重建」方式辦理。
2. 基地面積達1,000平方公尺以上
防災型都市更新適用的基地面積門檻為1,000平方公尺以上。
3. 建築物符合耐震或屋齡條件
符合下列其中一項：
經結構安全性能評估，初評或詳評 ID 值低於0.35。
或屬於民國63年2月15日《建築物耐震設計規範》訂定發布前已申請建造執照的合法建築物。
實際適用仍應依最新公告內容及個案審查結果為準。
防災型都市更新不只是「多拿容積」
這一點非常重要。
防災型都更的核心目的不是單純增加樓地板面積，而是要求更新後建築物提升整體安全與環境品質。
臺北市目前規劃包括四大面向：
結構安全
耐候減碳
都市減災
環境友善
並要求新建築朝向耐震設計、綠建築、智慧建築、雨水流出抑制及無障礙環境等條件規劃。
防災型都更可以增加多少容積？
這是地主最關心的問題之一。
都市更新容積獎勵並不是所有案件都固定相同，也不是只要符合防災型都更就一定取得某個固定百分比。
臺北市都市更新處目前說明，都市更新條例第65條對於獎勵後建築容積有不同上限計算方式，包括以基準容積計算、原建築容積計算，以及部分特殊危險建築情況的計算方式。
因此，實際可取得的容積，必須把：
基地面積
法定容積
原建築容積
建築物耐震條件
都市更新類型
容積獎勵項目
建築設計
其他法規限制
一起納入分析。
為什麼不能只看「最高容積」？
很多住戶在討論都更時，第一個問題就是：
「我們可以拿多少容積？」
但真正重要的是：
「取得這些容積，需要增加多少成本？最後住戶實際可以分回多少？」
例如增加綠建築、智慧建築、耐震設計及公共設施，可能同時增加建築成本。
因此都更可行性評估不能只看「獎勵多少」，還要分析：
容積增加 → 建築量體增加 → 工程成本增加 → 共同負擔增加 → 住戶分回權益
這才是完整的都市更新財務分析。
哪些社區適合進一步評估？
如果社區具有以下特徵，可以考慮進行初步評估：
屋齡較高。
建築耐震能力可能不足。
基地面積較大。
多棟建築希望整體重建。
住戶已有一定更新共識。
希望透過都市更新改善居住安全。
有意願導入綠建築、智慧建築及防災設計。
防災型都更申請前，建議先做什麼？
第一步：確認土地及建築資料
先確認土地面積、建築面積、使用執照、建物謄本及產權狀況。
第二步：確認基地條件
了解基地是否達到相關面積及都市計畫條件。
第三步：評估建築安全
如有需要，可進一步進行結構安全性能評估。
第四步：進行都市更新可行性分析
將容積、建築規劃、工程成本及住戶權益一起分析。
第五步：召開住戶說明會
將專業資料轉換成住戶看得懂的資訊，再討論是否推動更新。
FAQ｜防災型都市更新常見問題
Q1：屋齡超過50年就一定符合防災型都更嗎？
不一定。仍需符合相關適用條件，並依個案進行確認。
Q2：基地不到1,000平方公尺可以申請嗎？
防災型都市更新細部計畫所列適用條件為基地面積達1,000平方公尺以上；但其他都市更新制度或方案是否適用，則應另行評估。
Q3：做了耐震評估就一定可以取得獎勵嗎？
不一定。耐震評估只是判斷條件之一，仍須符合整體都市更新及防災型都更相關規定。
Q4：防災型都更一定要拆除重建嗎？
目前防災型都市更新的適用條件是採都市更新「重建」方式辦理。
Q5：防災型都更一定比一般都更好嗎？
沒有絕對答案。應依基地條件、耐震狀況、建築規劃、財務成本及住戶需求比較。
結語
防災型都市更新提供臺北市老舊及耐震能力不足建築另一項重建誘因，但真正的重點並不是「可以增加多少容積」，而是能不能透過完整規劃，同時改善建築安全、居住品質與住戶權益。
社團法人台北市居住容易發展協會持續關注臺北市都市更新、防災型都更、自主都更及老屋安全議題，協助社區從基地條件、法規、耐震、容積及財務等面向進行前期了解，讓住戶在充分掌握資訊後，再決定是否推動都市更新。
提醒：都市更新政策及獎勵規定可能修正，實際申請資格、獎勵額度及審查結果，應以臺北市政府最新公告及個案審查為準。
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